サワダ建築事務所 住宅瑕疵担保履行法 平成21年10月1日施行

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)が
平成21年10月1日から施行されています。
新築住宅の請負人または売主は保険の加入または保証金の供託が義務付けられます。

住宅瑕疵担保履行法のポイント
2009年10月1日から、住宅会社や不動産会社が新築住宅を引き渡すときに、瑕疵担保10年ができる資力確保を義務付ける法律です。
●新築より10年以内に住宅に瑕疵(欠陥)が見つかったときに、もし住宅会社が倒産してしまっていても、保険または供託金から補修費用がまかなわれます。
●瑕疵担保の対象は、住宅品質確保法に定められる、住宅の主要構造部の欠陥と雨漏りについてです。
●供託金の場合は、売り手は法務局の供託所に現金等を預け置くものとなります。保険利用の場合は指定保険機関に保険金を払います。指定の保険法人は設計施工基準に則り現場検査を実施します。
住宅の買い手の方は住宅会社が供託か、もしくは保険に入っているかを事前に確認しましょう。(住宅会社には説明義務が課せられています。)特に、保険利用の場合は、着工前の申し込みと現場検査が必要です。
●保険付き住宅を取得した買い手は、住宅会社等との瑕疵をめぐって紛争が生じた場合、簡単手続きと安価な費用で全国の指定住宅紛争処理機関(弁護士会)の調停を利用することができます。

●地盤調査
 「設計施工基準」に適合するように設計してください。
また、保険申込を行う住宅は、設計に先立ち敷地及び敷地の周辺状況等について適切な現地調査を行った上で、地盤調査を行ってください。
 ただし、2階建て以下の木造一戸建住宅の場合は、「現地調査チェックシート」等を用いて現地調査を行い、これにより地盤調査が不必要と認められた場合は、この限りではありません。

 



供給戸数に応じた供託額(図1.)


供託金の算定基礎となる戸数(図2.)


実際には、いつから供託するのか?
法律が施行された後の最初の基準日となる平成22年3月31日になります。この日に供給戸数に応じて算定された額の供託金を供託しておく必要があります。ただし、右図・でも示した通り、経過措置により過去10年間分ではなく、法律の施行日以後その基準日までの供給戸数が対象となります。


供託金の還付は倒産等の非常事態のみです
供託の場合、瑕疵が発生したら、住宅供給業者自らが補修等を行うことが基本です。住宅供給業者が倒産などにより瑕疵担保責任を果たせないときのみ買主や発注者は供託金の還付を受けることができます。

<買主や発注者が供託金の還付を受けられる場合とは>
・損害賠償請求権について確定判決等により債務名義を取得した場合
・和解等で業者側が損害賠償責任の存在及び内容を公正証書等によって認めており、当事者間で争いがないことが証明される場合
・死亡や倒産等で損害賠償責任の履行が困難と認められる場合


保険法人への保険金の直接請求

事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅(保険付き住宅)を取得した人は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用(保険金)を請求することができます(直接請求)。
※保険法人とは、国土交通大臣から指定を受け、住宅の検査や保険の引受けを行う財団法人や株式会社などです。

住宅瑕疵担保責任保険法人

保険は国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」の保険に限られます。よくご確認ください。
※保険加入の申込みは、事業者が行います。

株式会社住宅あんしん保証
http://www.j-anshin.co.jp/
〒103-0028 東京都中央区八重洲1-6-6 八重洲センタービル7階 / 電話番号:03-3516-6333
財団法人住宅保証機構
http://www.how.or.jp/
〒107-0052 東京都港区赤坂2-17-22 赤坂ツインタワー本館3階 / 電話番号:03-3584-6631
株式会社日本住宅保証検査機構
http://www.jio-kensa.co.jp/
〒135-0001 東京都江東区毛利1-19-10 江間忠錦糸町ビル / 電話番号:03-3635-3655
株式会社ハウスジーメン
http://www.house-gmen.com/
〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8階 / 電話番号:03-5408-8486
ハウスプラス住宅保証株式会社
http://www.houseplus.co.jp/
〒105-6126 東京都港区浜松町2-4-1 世界貿易センタービルディング26階 / 電話番号:03-5777-1835

保険金の請求について

住宅に瑕疵があり、事業者が倒産している場合は、引渡し時にもらった書類に記載されている保険法人に連絡してください。瑕疵の状況を調査した上で、必要な費用が支払われます。

申込先 国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」
保険料 個々の指定保険法人が設定します。(保険法人によって異なります。)
支払われる保険金の上限 2000万円以上
てん補率 売主倒産時等には消費者に100%
(例)1000万円の修補額が必要な場合の保険金支払額
(1000万円−10万円※)×100%=990万円
※ 免責金額(戸建住宅の場合)
対象となる費用 修補に要する費用等(引越代や仮住居費、調査費なども含まれます。)

住宅瑕疵担保責任保険(1号)に係る保険料等について

※住宅瑕疵担保責任任意保険(2号)に係る保険料等については、保険取次店(事務機関等)までお問い合わせください。
→ 一戸建て住宅
→ 共同住宅等

一戸建て住宅 

〈T.保険単独申込み〉
1.基本契約
  床面積帯 合計 保険料 現場検査手数料※1
中小企業者コース 100m2未満 58,980 38,800 20,180
100m2以上125m2未満 68,970 45,650 23,320
125m2以上150m2未満 89,040 59,420 29,620
150m2以上 120,450 81,370 39,080
通常コース 100m2未満 66,570 46,390 20,180
100m2以上125m2未満 78,230 54,910 23,320
125m2以上150m2未満 101,560 71,940 29,620
150m2以上 138,300 99,220 39,080
※1
現場検査手数料は2階建(現場検査2回)の場合の額
2.特別(オプション)契約
  保険金支払限度額 合計 保険料 現場検査手数料※2
中小企業者コース 3,000万円 145,210 106,130 39,080
4,000万円 167,510 128,430 39,080
5,000万円 199,800 160,720 39,080
通常コース 3,000万円 159,710 120,630 39,080
4,000万円 187,950 148,870 39,080
5,000万円 228,190 189,110 39,080
※2
現場検査手数料は、住宅の床面積により異なり、1.基本契約における額と同一です。また、上表では、2階建(現場検査2回)、床面積が150u以上の場合の額を例示しています。
1)
届出事業者の年間保険契約住宅戸数及び損害率に応じて、保険料が割引等されます。
2)
同一時期に現場検査を受けることを前提に集団で建設される一戸建住宅の場合、 現場検査手数料が割引されます。
3)
保険料には紛争処理負担金及び故意・重過失損害保険料を含みます。
4)  消費税の取扱いは、保険料は非課税、現場検査手数料は課税扱いです。


〈U.建設住宅性能評価に係る住宅〉

住宅性能表示制度建設住宅性能評価に係る住宅の保険料等は、以下の2つに区分されます。
  併用申込 :建設住宅性能評価の申請と保険申込を同一の機関に行うことをいいます。
  別機関申込 :建設住宅性能評価の申請と保険申込を別々の機関に行うことをいいます。

1.基本契約
  床面積帯 申込の別 合計 保険料 現場検査
手数料※1
中小企業者コース 100m2未満 併用申込 40,820 36,220 4,600
別機関申込 46,310 10,090
100m2以上125m2未満 併用申込 48,030 42,720 5,310,
別機関申込 54,380 11,660
125m2以上150m2未満 併用申込 62,530 55,800 6,730
別機関申込 70,610 14,810
150m2以上 併用申込 85,500 76,650 8,850
別機関申込 96,190 19,540
通常コース 100m2未満 併用申込 48,370 43,770 4,600
別機関申込 53,860 10,090
100m2以上125m2未満 併用申込 57,250 51,940 5,310
別機関申込 63,600 11,660
125m2以上150m2未満 併用申込 74,990 68,260 6,730
別機関申込 83,070 14,810
150m2以上 併用申込 103,270 94,420 8,850
別機関申込 113,960 19,540
※1
現場検査手数料は1回のみです。
2.特別(オプション)契約
  保険金
支払限度額
申込の別 合計 保険料 現場検査
手数料※2
中小企業者コース 3,000万円 併用申込 110,080 101,230 8,850
別機関申込 120,770 19,540
4,000万円 併用申込 131,850 123,000 8,850
別機関申込 142,540 19,540
5,000万円 併用申込 163,610 154,760 8,850
別機関申込 174,300 19,540
通常コース 3,000万円 併用申込 124,430 115,580 8,850
別機関申込 135,120 19,540
4,000万円 併用申込 151,940 143,090 8,850
別機関申込 162,630 19,540
5,000万円 併用申込 191,460 182,610 8,850
別機関申込 202,150 19,540
※2
現場検査手数料は、住宅の床面積により異なり、1.基本契約における額と同一です。また、上表では、床面積が150u以上の場合の額を例示しています。
1)
届出事業者の年間保険契約住宅戸数及び損害率に応じて、保険料が割引等されます。
2)
同一時期に現場検査を受けることを前提に集団で建設される一戸建住宅の場合、 現場検査手数料が割引されます。(別機関申込のみ)
3)
保険料には紛争処理負担金及び故意・重過失損害保険料を含みます。
4)  消費税の取扱いは、保険料は非課税、現場検査手数料は課税扱いです。


共同住宅等 

 共同住宅、長屋(以下「共同住宅等」といいます。)について、保険料の算出方法を
「1戸あたり保険料×保険申込住宅戸数」に改定しました。
 
平成21年1月13日以降に保険契約の申込みを受け付ける住宅から適用します。


保険料算出方法 

保険料の算出方法を、保険申込住棟における住戸の平均専有面積別の戸当たり保険料に保険申込住宅戸数を乗じることにより算出します。

保険料 = 平均専有面積別戸当たり保険料 × 保険申込住宅戸数

※専有面積とは、区分所有法第2条第3項に規定する専有部分の床面積(区分所有建物でない場合は当該相当する床面積)をいい、壁芯により算出します。共用部分(共用廊下、共用階段、管理事務室、集会室、バルコニー等)の床面積は除外します。
※上式の「平均専有面積」とは、保険付保の如何に拘らず、住棟内の全ての住宅の専有面積の合計を住棟内の全ての住宅戸数で除した面積をいいます。

(1)平均専有面積区分
平均専有面積区分を以下の4区分とします。保険料の詳細は(3)をご参照ください。
<平均専有面積の区分>
・ 40u未満
・ 40u以上85u未満
・ 85u以上130u未満
・ 130u以上

(2)保険申込住宅戸数
現行制度と同様に住棟において保険申込みを行う住宅の戸数を保険申込住宅戸数とします。

(3)1戸当たり保険料
下表のとおり1戸当たりの保険料を定めます(保険料には故意・重過失特約保険料、紛争処理負担金を含みます。)。本保険料は標準保険料であり、契約実績・損害率等に応じて届出事業者ごとに適用される割引等は反映しておりません。

@中小企業者コース
平均専有面積
区分(u)
1戸当たり保険料(円)
保険単独申込 建設住宅性能評価
併用申込・別機関申込
40未満 27,400 25,770
40以上85未満 38,300 35,730
85以上130未満 42,700 39,750
130以上 57,200 53,000

A通常コース
平均専有面積
区分(u)
1戸当たり保険料(円)
保険単独申込 建設住宅性能評価
併用申込・別機関申込
40未満 28,600 26,850
40以上85未満 41,100 38,250
85以上130未満 46,300 42,990
130以上 63,100 58,310

※建設住宅性能評価の申請と保険申込を同じ機関で行う場合を「建設住宅性能評価併用申込」といい、別の機関で行う場合を「建設住宅性能評価別機関申込」といいます。
※店舗等の非住宅部分に保険を付保する場合は、当該部分に対する保険料は異なります。
※平成21年1月12日以前に保険契約の申込を受け付けた住宅は保険料の算出方法は異なります。
詳しくは、お問い合わせください。

大規模物件における保険料の割引 

本割引は住棟内の保険申込住宅戸数に応じて、1戸当たり保険料(上記1.(3)に記載の額)より所定の額を割り引くものです。
住棟内の保険申込住宅戸数が100戸超の場合、従来より保険料の割引を行っておりましたが、新たに保険申込住宅戸数が50戸超となった場合についても、保険料の割引を行うこととしました。
保険申込住宅戸数に応じた割引額は以下のとおりとなります。

・51戸以上100戸以下の部分に対する割引額  :1戸当たり 1,000円
・101戸以上200戸以下の部分に対する割引額 :1戸当たり 3,000円
・201戸以上の部分に対する割引額         :1戸当たり 5,000円

※具体的な割引事例は、以下「共同住宅等の保険料等の事例(3)大規模共同住宅」をご参照下さい。

現場検査手数料 

※現場検査の回数は、建物の階数に応じて異なります。
(地階を含む階数が3階以下の場合は2回、4階〜9階の場合は3回、10階〜16階の場合は4回等)
※建設住宅性能評価住宅の場合、現場検査階数は建物の階数にかかわらず1回のみです。

( 現場検査手数料 1回あたり / 円 )       
床面積帯 保険単独申込 建設住宅性能評価住宅
併用申込 別機関申込
500u未満 耐火建築物以外 20,480 13,680 20,480
耐火建築物 27,300 18,110 27,300
500u以上2,000u未満 32,550 21,530 32,550
2,000u以上10,000u未満 55,650 36,540 55,650
10,000u以上 95,550 62,480 95,550


共同住宅等の保険料等の事例(標準保険料による試算) 

(1)ファミリー世帯向け分譲住宅
@契約条件;中小企業者コース、建設住宅性能評価併用申込
住戸部分の専有面積2,500u(延床面積3,000u)、地上10階建
全住宅戸数30戸、保険申込住宅戸数30戸(全住戸に付保)

A保険料等
a.平均専有面積
  2,500u(住戸部分の専有面積)÷30戸(全住宅戸数)≒83.33u

b.保険料(棟全体)
  35,730円(1戸当たり保険料)×30戸(保険申込住宅戸数)=1,071,900円

c.現場検査手数料   36,540円

保険料等・・・ 1,108,440円 (36,948円/戸)


(2)独身世帯向け賃貸住宅
@契約条件;中小企業者コース、保険単独申込
住戸部分の専有面積400u(延床面積480u)、地上2階建、耐火建築物
全住宅戸数15戸、保険申込住宅戸数15戸(全住戸に付保)

A保険料等
a.平均専有面積
  400u(住戸部分の専有面積)÷15戸(全住宅戸数)≒26.67u

b.保険料(棟全体)
  27400円(1戸当たり保険料)×15戸(保険申込住宅戸数)=411,000円

c.現場検査手数料   54,600円(2回分)
 
保険料等・・・ 465,600円 (31,040円/戸)


(3)大規模共同住宅
@契約条件;中小企業者コース、建設住宅性能評価併用申込
住戸部分の専有面積8,500u(延床面積10,200u)、地上15階建
全住宅戸数115戸、保険申込住宅戸数105戸

A保険料等
a.平均専有面積
  8,500u(住戸部分の専有面積)÷115戸(全住宅戸数)≒73.91u

b.保険料(棟全体)
  ・1戸〜50戸までの1戸当たりの保険料  :35,730円
  ・51戸〜100戸までの1戸当たりの保険料 :34,730円
  ・101戸〜105戸までの1戸当たりの保険料:32,730円

 したがって、棟全体の保険料は
  35,730円×50戸+34,730円×50戸+32,730円×5戸=3,686,650円となります。
   ※保険申込住宅戸数50戸超の部分について、上記2.大規模物件における保険料
    の割引が適用されます。

c.現場検査手数料   62,480円
 
保険料等・・・ 3,749,130円 (35,706円/戸)

(4)留意事項

JV、共同分譲、分離発注方式など、1棟の建物に複数の事業者が連名で保険申込をする場合、保険料の算出方法において、通常コースの標準保険料を適用します(保険契約者全員が中小企業者の場合は、中小企業者コースの標準保険料を適用します。)
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