床面積 サワダ建築事務所

建築基準法上の床面積
建築物の各階またはその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積。(建築基準法施工令)

■出窓

下図のような形状の場合は出窓となり、建築基準法の床面積に算入されません。それ以外の形状の場合は床面積に算入され、容積率・建蔽率の対象となります。



h:室内床面から出窓までの高さh≧30cm
d:外壁面から出窓先端までの長さd<50cm

上記の条件を満足し、かつ出窓の見付け面積の1/2以上が窓となっている場合は、出窓扱いとなり建築面積・延べ床面積に算入されません。

但し、上記の条件を満足している場合であっても、下記の例のような形状については、常識的に出窓として認められませんので、床面積に算入することになります
[例外1]
出窓部分の天井が室内の天井の高さ以上の場合
[例外2]
出窓部分が下屋となっていなく屋根と一体になっている場合
[例外3]
出窓部分が物品の保管や収納の用途に供する部分が相当ある場合。または地袋がある場合。
上記の条件が当てはまるときは、1階、2階とも床面積に算入します。

■吹き抜け
吹き抜け部分は、床がないので床面積には含まれません。

■階段
階段は上階・下階吹き抜けていますが、1階の分も2階の分もまるまるダブルで床面積に算入されます。
但し屋外階段と吹き抜けに取り付けられた単独の階段は床面積には算入されません。

■駐車場
駐車場を設ける場合は、駐車場の面積が全床面積の合計の1/5未満、地下室部分については全床面積の合計の1/3未満ならば、床面積に含みません。

■べランダ
バルコニ−(先端から2mまでの部分)は面積不算入。

■小屋裏収納庫、床下収納庫
天井高さ1.4m以下、面積が直上・直下の階の1/2以下または1/8 以下で用途を収納庫とすれば床面積には算入されません。


建築基準法上の建築面積
建築面積とは、外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の建物の水平投影面積で、平屋建ても3階建ても同じ建築面積になる場合も有ります。
建築面積には、庇やバルコニーの出が1m未満であれば、建築面積には含まれません。1m以上の場合は、先端から1mまで、面積に含まれません。また、吹き抜けで床がなくても、屋根がかかっていた場合、建築面積に含まれます。


建築基準法上の容積率 
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の占める割合い(述べ床面積/敷地面積)の上限の事です。
前面道路による指定の場合は前面道路の幅により異なります。

<前面道路の幅による容積率の指定の場合>
前面道路幅 容積率 緩和措置 は、12m以上 用途地域の指定による値御及び、6m以上12m未満 用途地域と前面道路の指定による値を比較し、どちらか小さい方の値 。
6m未満 用途地域と前面道路の指定による値を比較し、どちらか小さい方の値 。

前面道路による容積率の指定は、次のようになります。  
住居系用途地域・特定行政庁指定区域の場合 前面道路幅(W) x 0.4 
上記以外 前面道路幅(W) x 0.6 

前面道路幅6以上12m未満の場合の緩和規定は以下の通りです。
緩和される道路幅 
:Wa=(2−Wr)x(70−L)/70
計算上の前面道路幅 
:W=Wa+Wr

(例)敷地面積が7mx10mで、容積率100%なら、延べ床面積は7mx10mx100%(1.0とします)=70m2 敷地面積が7mx10mで、容積率50%なら、延べ床面積は7mx10mx50%(0.5とします)=35m2敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合で、用途地域毎に規定されています。
2項道路などで敷地後退がある場合、後退部分を除いた部分の敷地面積。

[参考]登記簿上の床面積]
登記簿に記載されている建物の床面積には、周囲に壁のないベランダやバルコニーは含まない事になっています。
これ以外でよくあるのが階段や出窓です。
階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。

■階段について
一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されますが、参考写真のような、吹き抜け部分に設置された、手すりが付いている階段は、二階の床面積には算入されません。

■出窓について
出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入されます。

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、床面積には算入されませんが、(2)と(3)は算入されます。



[参考] 階段
1.階段の各部の寸法

階段の種類

階段幅
w

蹴上げ
T

踏面
R

踊場位置
h

踊場踏幅
D

地上階居室>200平方メートル
地階居室>100平方メートル
地上階居室>100平方メートルの階段の一つ(ホテル・下宿などについて)

120cm以上

20cm以下

24cm以上

4Mごと以下

120cm以上

上記以外

75cm以上

22cm以下

21cm以上

住宅(共同住宅を除く)

75cm以上

23cm以下

15cm以上

屋外階段

避難用直通階段

90cm以上

蹴上げ寸法などは、それぞれ上記に定める数値とします。

その他の階段

60cm以上

階段の各部の寸法

注意:共同住宅等の居室で5階以下で100uを超える場合、2以上の直通階段を設けなければならない。(避難通路の確保)

避難通路の確保

2.階段の幅

廊下の用途

中廊下

片廊下

共同住宅の住戸・住室の床面積が100平方メートルを超える階の共用のもの。

1.6M以下

1.2M以下

居室の床面積の200平方メートルを超える階の共用のもの。但し3室以下の専用廊下を除く。

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