建築基準法上の床面積
建築物の各階またはその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積。(建築基準法施工令)

■出窓
下図のような形状の場合は出窓となり、建築基準法の床面積に算入されません。それ以外の形状の場合は床面積に算入され、容積率・建蔽率の対象となります。



ｈ：室内床面から出窓までの高さｈ≧30ｃｍ
ｄ：外壁面から出窓先端までの長さｄ＜50ｃｍ

上記の条件を満足し、かつ出窓の見付け面積の1／２以上が窓となっている場合は、出窓扱いとなり建築面積・延べ床面積に算入されません。

但し、上記の条件を満足している場合であっても、下記の例のような形状については、常識的に出窓として認められませんので、床面積に算入することになります
[例外1]
出窓部分の天井が室内の天井の高さ以上の場合
[例外2]
出窓部分が下屋となっていなく屋根と一体になっている場合
[例外3]
出窓部分が物品の保管や収納の用途に供する部分が相当ある場合。または地袋がある場合。
上記の条件が当てはまるときは、1階、2階とも床面積に算入します。

■吹き抜け
吹き抜け部分は、床がないので床面積には含まれません。

■階段
階段は上階・下階吹き抜けていますが、１階の分も２階の分もまるまるダブルで床面積に算入されます。
但し屋外階段と吹き抜けに取り付けられた単独の階段は床面積には算入されません。

■駐車場
駐車場を設ける場合は、駐車場の面積が全床面積の合計の１／５未満、地下室部分については全床面積の合計の１／３未満ならば、床面積に含みません。

■べランダ
バルコニ−（先端から2ｍまでの部分）は面積不算入。

■小屋裏収納庫、床下収納庫
天井高さ1.4ｍ以下、面積が直上・直下の階の1/2以下または1/8 以下で用途を収納庫とすれば床面積には算入されません。


建築基準法上の建築面積
建築面積とは、外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の建物の水平投影面積で、平屋建ても３階建ても同じ建築面積になる場合も有ります。
建築面積には、庇やバルコニーの出が１ｍ未満であれば、建築面積には含まれません。１ｍ以上の場合は、先端から１ｍまで、面積に含まれません。また、吹き抜けで床がなくても、屋根がかかっていた場合、建築面積に含まれます。


建築基準法上の容積率 
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の占める割合い（述べ床面積／敷地面積）の上限の事です。
前面道路による指定の場合は前面道路の幅により異なります。

＜前面道路の幅による容積率の指定の場合＞
前面道路幅 容積率 緩和措置 は、１２ｍ以上 用途地域の指定による値御及び、６ｍ以上１２ｍ未満 用途地域と前面道路の指定による値を比較し、どちらか小さい方の値 。
６ｍ未満 用途地域と前面道路の指定による値を比較し、どちらか小さい方の値 。

前面道路による容積率の指定は、次のようになります。　　
住居系用途地域・特定行政庁指定区域の場合 前面道路幅（Ｗ）　ｘ　０．４ 
上記以外 前面道路幅（Ｗ）　ｘ　０．６ 

前面道路幅６以上１２ｍ未満の場合の緩和規定は以下の通りです。
緩和される道路幅　
：Ｗａ=（２−Ｗｒ）ｘ（７０−Ｌ）／７０
計算上の前面道路幅　
：Ｗ=Ｗａ＋Ｗｒ

(例）敷地面積が７ｍｘ１０ｍで、容積率１００％なら、延べ床面積は７ｍｘ１０ｍｘ１００％（１．０とします）＝７０ｍ２　敷地面積が７ｍｘ１０ｍで、容積率５０％なら、延べ床面積は７ｍｘ１０ｍｘ５０％（０．５とします）＝３５ｍ２敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合で、用途地域毎に規定されています。
２項道路などで敷地後退がある場合、後退部分を除いた部分の敷地面積。

■階段について
一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されますが、参考写真のような、吹き抜け部分に設置された、手すりが付いている階段は、二階の床面積には算入されません。

■出窓について
出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入されます。

参考図２の（１）は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、床面積には算入されませんが、（２）と（３）は算入されます。

[参考] 階段
1.階段の各部の寸法

2．階段の幅